Исходно-разрешительная документация (ИРД) – набор документов, который необходим для узаконивания процесса строительства или реконструкции объекта путем его согласования с контролирующими органами. Подготовка ИРД может осуществляться заказчиком-застройщиком или техническим заказчиком, представляющим его интересы в рамках соответствующего договора.
Состав комплекта исходно-разрешительной документации
Состав комплекта исходно-разрешительной документации определяется Градостроительным и Жилищным кодексами, Постановлениями Правительства РФ №87, 272, 145 и приказом Минстроя №217. Дополнительные требования также вправе устанавливать органы власти Субъектов Федерации. В обязательный перечень входят документы, необходимые для оформления технического задания на проектирование, проведения инженерных изысканий, прохождения госэкспертизы проекта, получения разрешения на строительство и ввод объекта в эксплуатацию, в том числе:
- правоустанавливающие документы на земельный участок, на котором ведется строительство;
- сведения о характеристиках участка и виде разрешенного использования;
- экспертное заключение (для некоторых видов проектов);
- технические условия для подключения к инженерным сетям;
- подтверждение соответствия техзаданию, проекту и нормам безопасности.
Местные органы власти могут устанавливать дополнительные обязательные правила, в частности, проверять соответствие строящегося или реконструируемого объекта архитектурному дизайн-регламенту. Отдельные виды документов необходимо запрашивать в госучрежедниях, при этом они могут предоставляться на возмездной основе, а также иметь ограниченный срок действия. В настоящее время большинство справок можно получить в электронной форме, предоставив необходимую информацию и отправив запрос.
Подготовка ИРД
Подготовка исходно-разрешительной документации осуществляется на различных этапах реализации проекта, начиная с процесса предварительного проектирования и заканчивая сдачей объекта в строй. При этом состав пакета меняется в зависимости от вида согласований и разрешений, которые требуется получить.
В частности, для разработки проекта строительства потребуется документы, подтверждающие право на возведение здания на определенном участке, его градостроительный и ситуационный планы, технические условия на подключения к инженерным сетям и техзадание на проектирование. В случае проведения реконструкции дополнительно предоставляется заключение об обследовании реконструируемого объекта. В случае расположения здания на видовом месте дополнительно может потребоваться согласование архитектурной концепции.
Для получения разрешения на строительство, который дает право приступить к проведению строительных работ, проект должен пройти экспертизу, подтверждающую его соответствие техзаданию и нормам безопасности. После завершения строительства необходимо получить разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, а также заключение о соответствии, если осуществлялся строительный надзор за объектом.
Какие проблемы могут возникнуть при подготовке документации?
При получении ИРД неизбежно приходится сталкиваться с необходимостью соблюдения бюрократических формальностей и длительными сроками подготовки документов. Определенные виды заключений и разрешений выдают разные инстанции. К примеру, правоустанавливающие документы на земельный участок выдают в Росреестре или администрации населенного пункта, ТУ на подключение к сетям газоснабжения, водоснабжения и водоотведения соответствующие ресурсоснабжающие организации, специальные техусловия согласуют МЧ и Минстрой, а разрешения на строительство и ввод в эксплуатацию оформляет Госстройнадзор.
Сложности могут возникнуть при несоответствии параметров проекта характеристикам земельного участка или в случае отступления от проекта при его реализации подрядчиком. Нередко возникают проблемы с подключением к коммуникациям из-за превышения допустимой нагрузки.
Задержка при подготовке пакета ИРД неизменно влечет за собой срыв сроков реализации проекта и дополнительные финансовые издержки. Приступать к строительно-монтажным работам без соответствующих разрешений нельзя – в случае выявления таких действий нарушителю грозит внушительный штраф. Без разрешения на ввод в эксплуатацию не получится поставить объект на кадастровый учет и зарегистрировать в Росреестре.
Оптимальным вариантом для заказчика, не имеющего опыта в подготовке пакета ИРД, является передоверие данного действия техническому заказчику. Это позволит избежать рисков, связанных с неправильным оформлением заявлений и успешно собрать всю необходимую документацию в сжатые сроки.
