Технико-экономическое обоснование (ТЭО) проекта строительства – комплект расчетно-аналитической документации, содержащей сведения о проведенных изысканиях, предлагаемых проектных решениях, сметной стоимости материалов и работ, а также прочие данные, подтверждающие окупаемость объекта. Разработка ТЭО необходима для подтверждения целесообразности реализации проекта, обоснованности применения предлагаемых технических решений и привлечения финансирования.
Разработка технико-экономического обоснования осуществляется на этапе предварительного проектирования, то есть фактически является частью проектных работ. Поэтому для подготовки соответствующей документации необходимо членство в проектной СРО. В то же время жестких требований по содержанию и оформлению документации ТЭО технические регламенты не содержат. Поэтому её состав и уровень детализации определяется параметрами проекта.
Цель ТЭО
Основной целью ТЭО является определение возможности и обоснование целесообразности строительства объекта. Оценка осуществляется по ряду критериев – технических, экономических, экологических, социальных. При этом может анализироваться не только имеющаяся техническая и финансовая документация, но и внешняя информация – аналитика рынков, маркетинговые и социологические исследования и т.д. Последнее особенно важно в условиях экономической неопределенности для более объективной оценки и учета возможных рисков. Технико-экономическое обоснование можно использовать для привлечения дополнительного финансирования со стороны инвесторов или получения кредитных средств на более выгодных условиях.
В рамках разработки технико-экономического обоснования проект оценивается по ряду критериев:
- климатические, геологические и геодезические – сведения о земельном участке, составе грунта, климатических условиях в регионе;
- конструктивно-технологические – анализируются технологии, конструкции и материалы, которые предполагается применять в процессе возведения объекта, их влияние на его дальнейшую эксплуатацию и содержание;
- социально-экологические – исследуется воздействие объекта на окружающую среду и население прилегающих территорий;
- производственные – изучается наличие материалов, оборудования, техники и квалифицированного персонала для реализации;
- нормативно-правовые – проверяется соответствие действующим градостроительным нормативам, регламентам и прочим законодательным актам;
- коммерческие – исследуется объем предполагаемых затрат на этапе строительства и в ходе последующей эксплуатации, ожидаемая прибыль, срок окупаемости и прочие финансовые показатели.
Состав факторов, которые учитываются при разработке технико-экономического обоснования, зависит в том числе и от типа проекта. Для инвестиционных проектов главным аспектами являются доходность и минимизация финансовых рисков, для инновационных – перспективы выпускаемой продукции на рынке. При возведении объектов промышленного и гражданского строительства основными приоритетами являются сроки ввода в эксплуатацию и запуска производства на расчетной мощности, а также ожидаемая капиталоемкость с учетом стоимости земельного участка. В случае реализации реконструкции, капитального ремонта и модернизации необходимо прежде всего оценить обоснованность и трудоемкость предполагаемого объема работ, необходимость восстановления и замены инженерных сетей и конструкций. При реализации проекта реставрации объекта одним из главных требований является продление срока эксплуатации объекта с сохранением его архитектурного облика.
Структура ТЭО
Структура ТЭО на примере проекта жилого многоквартирного дома:
- Общая пояснительная записка.
- Источники финансирования.
- Сведения о земельном участке.
- План застройки.
- Конструктивно-технологическая часть.
- Данные об инженерных сетях.
- Организация процесса и безопасность труда.
- Расчетно-сметная документация.
- Экономические расчеты.
Нередко технико-экономическое обоснование считают формальным документом для внутреннего пользования. Однако не следует недооценивать его важность. Неточная оценка финансовых возможностей, перспектив и рисков в самом начале реализации проекта часто оборачивается дополнительным затратами и срывом сроков сдачи в эксплуатацию, а в некоторых случаях невозможностью запуска объекта в принципе или недостаточной окупаемостью.
Разработка ТЭО может осуществляться в рамках услуг технического заказчика. Привлечение квалифицированных специалистов для анализа сведений позволит своевременно выявить слабые стороны проекта при их наличии и принять взвешенное решение о возможности его реализации, либо внести необходимые коррективы.
