Реализация проекта строительства сопряжена с необходимостью проведения сопутствующих процедур по юридическому согласованию осуществляемых операций. Это касается не только непосредственно ведения строительно-монтажных работ, но и процесса разработки проектной документации, проведения инженерных изысканий, экспертизы проекта, получения разрешения на строительство, а также последующего ввода объекта в эксплуатацию. Ни один крупный строительный проект не обходится без взаимодействия застройщика с представителями государственных инстанций, контролирующих органов, поставщиков материалов и оборудования, а также подрядных организаций. Для урегулирования отношений между всеми участниками процесса жизненно необходимо качественное юридическое сопровождение строительного проекта на всех этапах его реализации.
Основные задачи правовой поддержки проекта строительства
Правовые отношения между участниками процесса строительства регулируются не только взаимными договоренностями, но и регламентами и кодексами, которые подвержены постоянным изменениям. Знание актуальных юридических норм и их грамотное применение позволяет добиться наиболее выгодных для инвестора и застройщика условий взаимодействия с подрядными и банковскими организациями, а также государственными органами.
К числу основных задач юридического сопровождения при промышленном строительстве можно отнести:
- правовую оценку мероприятий, составление и экспертизу документации;
- взаимодействие с государственными и контрольными органами;
- контроль исполнения обязательств контрагентами;
- проверку законности проводимых действий и процедур;
- досудебное урегулирование и разрешение споров с подрядчиками, поставщиками и другими участниками процесса строительства, в том числе в судебном порядке.
Тщательная юридическая проработка договоров с подрядными организациями, поставщиками строительной техники, оборудования и материалов позволяет добиться наиболее выгодных условий и значительно минимизировать риски, которые приводят к задержке строительных работ. Прописанная в соглашении ответственность за срыв сроков поставок или несвоевременное исполнение обязательств по контракту дисциплинирует контрагентов и позволяет получить неустойку в том случае, если условия договора всё же будут нарушены.
Взаимодействие представителей юридической службы технического заказчика с государственными инстанциями позволяет избежать необоснованных претензий к предоставляемой для согласования документации. Опытные юристы, специализирующиеся на правовом сопровождении строительства, хорошо знакомы с методикой работы госорганов и обычно не дают повода для отправки документов на доработку, а при необходимости готовы представить обоснованные возражения.
Поддержка юриста может потребоваться и при решении текущих вопросов, неизменно возникающих в процессе строительства и связанных со спецификой градостроительных, земельных или налоговых норм, сферы охраны труда, экологии или исполнения особых норм законодательства, применяемых для специфических опасных промышленных объектов, а также территорий и сооружений, представляющих культурную значимость. Грамотные специалисты способны найти решение для досудебного урегулирования любых споров, но при необходимости готовы защищать интересы застройщика в судебных инстанциях.
Преимущества постоянного юридического сопровождения проекта строительства
Юридическое сопровождение проекта строительства на всех его этапах со стороны технического заказчика подразумевает постоянное участие профильных специалистов области права во всех процессах, включая подготовительные. Это позволяет успешно предотвратить большинство проблем ещё на этапе оценки текущей ситуации.
Специализирующиеся в области земельных и градостроительных норм специалисты оценивают все процессы и сделки с правовой точки зрения, дают необходимые консультации и рекомендуют наиболее обоснованные в данной ситуации с правовой точки зрения решения. Такой подход в итоге позволяет значительно сократить затраты и избежать юридических претензий.
Аудит земельного участка
Привлекать юристов необходимо уже на этапе планирования реализации проекта. Это позволит удостовериться в том, что назначение и параметры земельного участка соответствуют предполагаемым целям и параметрам объекта с правовой точки зрения. В частности, необходимо убедиться в том, что при реализации проекта будут соблюдены санитарные и экологические нормы, ограничения, связанные с расположением в непосредственной близости ЛЭП, газопроводов, аэродромов и магистралей.
Обычно законодательством предусматривается возможность отклонения от установленных нормативов, вплоть до изменения вида использования участка, при наличии достаточных оснований. Сочтут ли предъявленные доводы достаточными органы, в которых будет проводиться экспертиза проекта, во многом зависит от квалификации юристов. В некоторых случаях проще скорректировать сам проект, чем пытаться добиться согласования не соответствующей правилам документации.
Сокращение налоговой или кредитной нагрузки
Квалифицированная юридическая поддержка многократно окупается в процессе реализации проекта. Это касается не только предотвращения возможных споров, но и потенциальных возможностей по снижению затрат на уплату различных налогов и сборов. Если речь идет о строительстве крупного промышленного или рекреационного объекта, занимающего большую территорию, может иметь смысл снижение налоговой нагрузки за счет пересмотра кадастровой стоимости участка. В случае успешного оспаривания кадастровой стоимости собственник участка может хорошо сэкономить, так как на основе этого параметра рассчитывается налог на недвижимость. При реализации особо значимых для региона или страны проектов инвестор и застройщик также могут рассчитывать на льготы от региона, в частности, временное освобождение от налога на имущество или скидки на присоединение к технологическим сетям или льготную ставку кредитования. Проверить, какие льготные условия на текущий момент предоставляются в регионе и можно ли претендовать на них – задача юристов.
Оптимизация договорных отношений при реализации проекта
Реализация строительного проекта, в особенности крупного промышленного объекта, возводимого в несколько этапов, требует привлечения множества подрядных и субподрядных организаций. Грамотно оформленные соглашения с ними является залогом успешного завершения строительных работ в запланированные сроки. В рамках юридического сопровождения осуществляется проверка контрагентов и тщательный анализ договоров. Это позволяет минимизировать риски, связанные со срывом сроков поставок техники, оборудования, строительных материалов или выполнения отдельных этапов работ. Привлекаемые со стороны технического заказчика юристы ставят на первое место интересы застройщика, то есть успешную реализацию каждого этапа в соответствии с планом. В договоре тщательно прописываются все детали, не позволяющие подрядчику предоставить сырье или технику, не соответствующую заявленным задачам и оговоренной стоимости. За нарушения условий договора предусматриваются финансовые санкции. Помимо строительных подрядчиков в ходе реализации проекта приходится взаимодействовать с банковскими организациями и страховыми компаниями, в штате которых всегда есть собственная квалифицированная юридическая служба. Соглашения с ними требуют особого подхода и внимания.
Взаимодействие с государственными и контрольными органами при строительстве промышленного объекта
Важнейшие этапы реализации проекта – прохождение экспертизы проектной документации, получение разрешение на строительство и ввод объекта в эксплуатацию. Для успешного их прохождения необходимо подать в уполномоченные органы пакет документов, оформленных в соответствии с действующим законодательством. Правовое обеспечение строительства включает в себя проверку данной документации и взаимодействия с госорганами. При условии тщательной проверки опытными юристами согласовательный процесс занимает меньше времени.
Досудебное и судебное урегулирование
Возникающие между участниками процесса строительства споры могут быть разрешены как путем переговоров, так и в судебном порядке. Несмотря на то, что судебный процесс может занять немало времени, в некоторых случаях это единственный способ добиться исполнения условий договора или получения денежной компенсации. При условии всесторонней юридической поддержки, предусматривающей в том числе разработку договоров в интересах застройщика, успешный исход дела практически гарантирован. Следует помнить о том, что судебные издержки возлагаются на проигравшую сторону.
Реализация строительного проекта – длительный сложный процесс, в ходе которого неизменно возникают непредвиденные ситуации, требующие юридической оценки. В частности, при проведении земляных работ могут быть обнаружены представляющие культурную или историческую ценность предметы. Концепция долгосрочного проекта может быть пересмотрена из-за экономических событий и других факторов. Постоянное юридическое сопровождение реализации проекта строительства позволит максимально оперативно реагировать на обстановку и принять меры для выхода из сложившейся ситуации с наименьшими потерями, а то и вовсе обернуть её в свою пользу.
